Es un hecho que España necesita más viviendas. La falta de oferta, unida a una demanda que, aunque su capacidad adquisitiva empieza a verse limitada por los elevados precios, todavía se mantiene robusta, empujan estos precios al alza en una espiral que no cesa desde hace años. Pero aunque el diagnóstico es bien conocido en el sector, el remedio para curar la enfermedad de la asequibilidad de la vivienda no es tan sencillo de aplicar.

Aunque la concesión de Las visas para construir viviendas han mejorado, alcanzando alrededor de 160.000 anualmente en el próximo bienio.Según estimaciones de BBVA Research, la realidad es que el número de unidades terminadas dista mucho de esta cantidad.

En su último análisis del sector, Revista CaixaBank asegura que, Entre los meses de septiembre de 2024 y 2025 sólo se terminaron 83.500 viviendas. Además, La brecha entre visas y viviendas terminadas se ha ampliado significativamente y ahora ha alcanzado sus niveles más altos desde 2010, en medio de la Gran Recesión.cuando el sector estaba absorbiendo los excesos del anterior ciclo expansivo.

El centro de estudios duda de que este año podamos superar las 100.000 viviendas terminadas y apunta a varias razones para ello como la escasez de mano de obra, los retrasos en los suministros, los cuellos de botella en las infraestructuras energéticas o la elevada carga regulatoria. Obstáculos a los que BBVA Research suma la escasez de suelo definitivo o la baja rentabilidad del sector.

• Escasez de mano de obra. Se ha convertido en la enfermedad crónica de la construcción. Según diversas estimaciones, el sector tiene un déficit de 700.000 trabajadores. Y no hay alivio. Según las últimas estimaciones de la Fundación Laboral de la Construcción, sólo el 10% de la población activa del sector es joven. Un porcentaje muy similar al de los mayores de 60 años, que alcanza ya el 9%. La escasez de mano de obra no sólo dificulta terminar los proyectos sino que también los encarece, hasta un 5,4%, según cálculos de la empresa ACR. La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) asegura que el sector paga buenos salarios y, evidentemente, no tiene problemas de empleabilidad. Pero no engancha a los jóvenes. Por lo tanto, su esperanza es atraer mano de obra migrante. En este sentido, la CNC ha propuesto un plan para contratar de forma inmediata a 12.000 trabajadores extranjeros a través de un proyecto piloto a través de programas que faciliten el asentamiento a través de formación que el Ministerio de Seguridad Social, Inclusión y Migraciones está evaluando.
• falta de suelo. El terreno para construir se está acabando. No físicamente, sino porque no se completan los nuevos desarrollos urbanos. Entre otros motivos, porque la Ley del Suelo lo impide. La norma bloquea e incluso envía a muchos a la casilla de salida por pequeños defectos de forma. Para corregirlo, el sector promotor y constructor ha presionado para lograr una modificación de la ley que permita avanzar con los planes mientras se corrigen y limite los actores que pueden recurrirlos. Pero PP y PSOE no se han puesto de acuerdo para sacarlo adelante pese a presentar propuestas técnicas muy similares. Primero, fueron los socialistas quienes retiraron una propuesta en el Congreso cuando iba a fracasar en la votación. Y luego, el Gobierno, que lo prometió a Bruselas entre los hitos a cambiar para recibir fondos europeos, lo cambió en una adenda para la creación de la sociedad pública de vivienda, Casa 47. Ahora, el PP intenta aprobarlo en la Cámara Baja.
• Carga regulatoria. Vinculado a la cuestión de la falta de suelo terminado debido a los largos plazos para fabricarlo, la Universidad de las Hespérides asegura que el desarrollo completo de un proyecto, desde la planificación inicial hasta la entrega, puede tardar entre 10 y 12 años. Así, calcula entre cinco y ocho años para el plan general de ordenación urbanística, hasta dos años y medio para el plan parcial, otro para el proyecto de urbanización y el proyecto de reparcelación, uno a dos para la ejecución de la urbanización, algo más de otro para el proyecto y licencia de obra y de tres a nueve nueves para la licencia de primera ocupación.
• Falta de rentabilidad del sector. El beneficio sobre capital (ROE) de la construcción se encuentra entre los más bajos de todos los sectores. Y la razón, según BBVA Research, es que aunque los márgenes se han recuperado, las empresas tardan años en construirse, manteniendo en su balance activos (suelo) que no generan ingresos. Además, tienen que financiar su compra principalmente con recursos propios, lo que sitúa al sector en desventaja frente a otros más endeudados.
• Cuellos de botella en la infraestructura energética. La saturación de la red eléctrica española no sólo afecta a la industria sino también a la construcción de viviendas. Miles de ellos están paralizados -sólo en la Comunidad de Madrid, más de 300.000 se encontraban en esta situación a finales del año pasado, según la patronal Asprima- por la falta de suministro eléctrico, situación que ha sido denunciada tanto por la CNC como por la patronal APCE. El Gobierno lo sabe y el Ministerio de Transformación Ecológica tiene previsto poner en marcha varias líneas de actuación para priorizar la asignación de energía eléctrica a la vivienda por delante de otras industrias. Pero no será algo rápido. Para empezar, quiere recopilar datos sobre las necesidades energéticas que existirán hasta 2030 en los proyectos de vivienda.