VIVIENDA PROTEGIDA | Las listas oficiales, las donaciones o el dinero negro: las lagunas de la VPO
El caso de las VPO de Alicante, desvelado por el diario Información, del grupo Prensa Ibérica, revela que el sistema acceso a estos inmuebles —cuya característica más apetecible es que su precio está por debajo del de mercado— sigue presentando lagunas legales. La venta en ocasiones sin listas oficiales y sin exponer claramente los criterios de adjudicación, la ausencia en algunos casos de sorteos puros, la existencia de dinero ‘negro’ o las ampliaciones de capital en las cooperativas (en el caso de Madrid) son algunos de estos vacíos que se mantienen intocables por voluntad u omisión de las administraciones públicas, que además conviven con una maraña regulatoria donde las competencias y el poder se concentran principalmente en las comunidades autónomas.
[–>[–>[–>1. Las listas oficiales
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La principal ‘coladera’ son las conocidas listas oficiales o registros de demandantes, más bien su ausencia. ¿En qué consisten? Son lugares en los que se anotan los demandantes o interesados en una VPO, siempre y cuando cumplan con las condiciones para acceder a una. El primer problema es que estas no son obligatorias en todas las regiones, como por ejemplo en Madrid, Comunidad Valenciana, Aragón o Castilla-La Mancha en promociones desarrolladas por el sector privado —alrededor del 80% de las 86.000 que se han construido en los últimos diez años—. ¿Qué significa esto? En estos lugares, el promotor o la cooperativa pone a la venta las viviendas y los interesados las adquieren libremente. Esto permite casos en los que la relación con el promotor o los ‘amiguismos’ pongan por delante a uno y otro interesado en el inmueble de protección oficial, como ha sido el caso presuntamente del Ayuntamiento de Alicante, lugar en el que precisamente la ley no obliga a seguir el orden de unas listas o de un registro de demandantes a los privados.
[–> [–>[–>2. Dinero negro y otras formas de sortear los precios máximos
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La laguna habitual para esquivar las restricciones que impone la venta de una VPO, cuyo precio máximo está limitado por la Administración, es el dinero negro. Una vivienda protegida conserva durante una serie de años ese carácter protegido, 10, 15, 20 o 30, por ejemplo, tiempo en el que no se puede transmitir por encima de ese ‘tope’. La forma de esquivarlo es escriturar la compraventa al precio máximo y después incluir un pago extra —normalmente en efectivo—, práctica donde la Agencia Tributaria ha puesto el foco, pero que en determinadas transacciones se convierte en irrastreable. Una forma de camuflar este ‘sobreprecio’, por ejemplo, es fijando en contrato privado la obligatoriedad de adquirir los muebles que están en el inmueble a mayores o alquilando, por un lado, la vivienda a un precio legal ligándola al arrendamiento también de un número de plazas de garaje por encima de los precios de mercado.
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3. Esquivar los límites de ingresos
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Otra de las condiciones en todas las comunidades para acceder a una vivienda protegida es que la familia o el individuo no supere un determinado umbral de ingresos, máximos que suelen ser situarse entre los 40.000 y 60.000 euros anuales dependiendo la región. Sin embargo, en este punto también hay lagunas. Teóricamente, es un requisito sencillo y claro, ya que debería bastar con cruzar los datos de quien quiere el piso con sus ingresos reflejados en la Agencia Tributaria. Pero aquí la picaresca más habitual es que, cuando el interesado supera los niveles de renta máximos para adquirir el inmueble, lo compra a nombre de un tercero, normalmente un hijo o un familiar, que sí los cumple. En ocasiones, la VPO son la fórmula de acceso a la vivienda en propiedad para estos descendientes, costeado por el progenitor. Es suficiente con hacer una donación, que incluso en algunas regiones no tributa apenas ya que tiene los tipos bonificados al mínimo.
[–>[–>[–>4. Ampliaciones de capital en las cooperativas
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Existen otras fórmulas legales (o al menos alegales) de esquivar restricciones. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, las ampliaciones de capital en las cooperativas. ¿En qué consiste esta laguna? Mucha de la VPO que se construye la promueven cooperativas, donde los cooperativistas que corren con el riesgo y coste del inmueble, el comprador final. Por tanto, al ser una sociedad que no persigue un lucro, se constituye para poner en marcha una vivienda dentro de los precios límite marcados, pero posteriormente está permitido que haga ampliaciones de capital para sufragar sobrecostes, como por ejemplo, el aumento del coste de los materiales durante la obra. Sin embargo, este mecanismo lícito y con sentido, en muchos casos, se utiliza para pagar más por el suelo de lo que permiten las matemáticas de la VPO, de forma que el vendedor del terreno captura más importe del que debería si se cumpliesen estrictamente los precios máximos de venta de la vivienda protegida.
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Difícil de regular desde el Estado
La maraña competencial complica la existencia de una regulación estatal de la VPO. Es más, el actual Gobierno lo intentó durante la pasada legislatura, cuando aprobó la ley de vivienda, entonces con Raquel Sánchez, actual presidenta de Paradores, como ministra de Transportes y Vivienda. En su artículo 16 reguló las bases de la vivienda protegida. Entre otros aspectos, incluyó que la VPO «debe destinarse exclusivamente a residencia habitual» o que la adjudicación «deberá seguir un procedimiento que asegure la transparencia, con sujeción a criterios objetivos que aseguren la pública concurrencia y den prioridad a las personas o grupos de personas demandantes que se encuentren inscritas en los registros públicos».
Adicionalmente, introdujo la perpetuidad de la protección de la VPO, incluyendo que este tiempo debía ser de mínimo 30 años y abriendo la puerta a establecer «la devolución de todas o parte de las ayudas percibidas en caso de enajenación de la vivienda con posterioridad a su descalificación». Todo este articulado —que aspiraba a ser una base estatal— no es de aplicación, ya que, en junio de 2024, el Tribunal Constitucional —en respuesta al recurso de inconstitucionalidad interpuesto por la Junta de Andalucía— lo anuló por vulnerar la doctrina constitucional en materia de supletoriedad, es decir, consideró que esta normativa invadía competencias. Este precedente jurídico sitúa como prácticamente imposible la aprobación de una normativa aplicable a toda la nación.
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