La crisis inmobiliaria en España sigue agravándose. La razón principal es que la brecha entre el número de viviendas creadas en nuestro país y las que salen al mercado es cada vez mayor. y esto La escasez de vivienda es lo que presiona al alza los precios.

Los últimos informes de BBVA y Caixabank anticipan un futuro desolador en el mercadocon un déficit habitacional cada vez mayor. «A pesar del aumento de visados ​​en los últimos años y de una previsión de crecimiento positiva, el volumen de viviendas terminadas seguirá siendo insuficiente para dar respuesta a la creación de viviendas», vaticina el documento del BBVA.

Déficit de 800.000 viviendas

Los cálculos del banco que preside Carlos Torres son inquietantes. En un escenario «conservador», BBVA propone que el número de hogares creados en 2026 y 2027 sea similar al de 2025, es decir, alrededor de 200.000 unidades, «superando ampliamente la producción de viviendas». Esto implicaría un saldo migratorio anual de 550.000 personas. Hay que tener en cuenta que el INE prevé un crecimiento medio de unas 350.000 viviendas en 2026 y 2027. Es decir, aún más demanda.

Mientras tanto, los permisos de obra nueva aumentarán una media del 12,5% en el bienio, hasta alcanzar unas 160.000 unidades anuales, una cantidad insuficiente para El déficit acumulado rondará las 800.000 viviendas en 2027.

«Se espera que en 2027 el déficit habitacional acumulado desde 2021 se acerque a las 800.000 unidades. Es decir, El ritmo de construcción sólo habrá respondido al 48% de las nuevas viviendas creadas«, anticipan en BBVA. Por tanto, el precio seguirá subiendo, aunque a un ritmo más lento que en 2025.

Caixabank señala la falta de 900.000 viviendas

Las estimaciones de Caixabank están en línea con las de BBVA. Por el lado de la oferta, «persisten importantes cuellos de botella». Pese al avance de los visados ​​de obra nueva, «la producción efectiva de vivienda sigue siendo insuficiente para absorber la intensa creación de viviendas» señalan.

Según estimaciones de CaixaBank Research, España acumula un déficit de más de 730.000 viviendas desde 2021«con una alta concentración geográfica: cerca de la mitad del déficit se localiza en cinco provincias: Madrid, Barcelona, ​​Valencia, Alicante y Murcia». Además, «la respuesta de la oferta es especialmente limitada precisamente en las zonas donde las necesidades de vivienda son mayores, lo que agrava los desequilibrios existentes». Así, el banco estima que el déficit de vivienda seguirá creciendo en los próximos años, «pudiendo superar el 900.000 viviendas en 2029″.

Las razones de la escasez.

El informe de BBVA explica que el nivel de producción será tan bajo debido a «la escasez de suelos finalesla reducida oferta de mano de obra, la incertidumbre regulatoria y la baja rentabilidad del sector”. La Administración, desde los ayuntamientos hasta el Gobierno, es la principal responsable de estos escenarios.

El motivo de la falta de rentabilidad.

Respecto a la rentabilidad de las empresas constructoras, BBVA señala que «la falta de avances regulatorios encaminados a agilizar los procesos constructivos y aumentar la oferta de vivienda podría estar limitando el crecimiento de la rentabilidad».

Según señalan, el margen de beneficio de la edificación en España es 1,3 pp inferior al registrado entre 2000 y 2003. Varios factores pueden influir negativamente en esta ratio: «los elevados costes de los materiales, la escasez de mano de obra, la falta de eficiencia en la producción derivada de la incertidumbre regulatoria, la dificultad para trasladar los incrementos de costes al precio final». Entre los riesgos que amenazan este ratio se encuentran la volatilidad de los costes de materiales y las desviaciones en los plazos de ejecución de las obras.

Los principales riesgos que afectan al ratio son «los retrasos en los proyectos (dilatación de licencias y trámites urbanísticos), que suponen una reducción de la facturación y la acumulación de activos ociosos (suelo). Los ciclos largos de ventas también son un riesgo, pero actualmente podrían descartarse». En los últimos años, «la incertidumbre regulatoria y la lentitud en la promoción del suelo están condicionando negativamente la financiación de los proyectos».

Adiós a las viviendas sin vender

El informe también muestra que la venta de viviendas nuevas está «estrechamente relacionada con la construcción de viviendas iniciadas (visados ​​de viviendas de nueva construcción). La máxima correlación entre ambas se produce con un retraso en visas de 25 meses (el período entre iniciar una vivienda y registrar la venta)». En los últimos años, la serie de ventas de viviendas nuevas ha estado «persistentemente» por encima de la de visados ​​»convenientemente retrasados, lo que responde, en parte, a la propia definición de vivienda nueva y a la absorción de viviendas nuevas no vendidas que puedan quedar en algunas zonas». Sin embargo, advierten de que «la escasez de oferta hará que este Finaliza el volumen de viviendas sin vender y la venta de nuevos productos converge a las viviendas iniciadas hace dos años.

Más problemas a largo plazo

Como ya publicamos en Mercado libreeste problema sólo empeorará a largo plazo. Según datos del propio INE, la El número de hogares en España crecerá en casi 3,7 millones en los próximos 15 años y a esto se le suma que entre 2024 y 2039 Los hogares más pequeños (una o dos personas) crecerán. y, en menor medida, los de tres personas, mientras que sólo los de cuatro personas o más experimentarían una reducción. Es decir, cada vez vivirán menos personas en cada casa, por lo que se necesitarán aún más propiedades.

Por ejemplo, Los hogares de una persona crecerán de los 5,4 millones actuales a 7,7 millonesun 41,86% más. Esta es otra bomba de tiempo que amenaza el futuro del mercado inmobiliario. Por tanto, la única salida para el mercado es construir.