Debe recordarse que la ley fue aprobada solo cuatro días antes de las elecciones municipales y regionales del 28 de mayo de 2023. Su estado de herramienta electoral no puede ser ignorado: no sabemos si actuó como un elemento polarizador o como anestesia conjuntaria. Pero, para el último toro, lo que ha demostrado ser es un poderoso agente amnésico.

La ley de vivienda introdujo cifras relevantes: la regulación de las áreas de tensión, las paradas al precio del alquiler en ciertas circunstancias, la obligación de los grandes titulares de ofrecer alquiler social antes desalojado y el incentivo fiscal para los arrendadores que bajan los precios.

Pero muchas de estas medidas han quedado atrapadas en un enredo de competencia (autonomías que no aplican la norma), la falta de desarrollo regulatorio efectivo y, sobre todo, una falta de evaluación objetiva e independiente. En resumen, el texto tiene una redacción ambiciosa pero una operación limitada.

Las estadísticas oficiales muestran que los precios de los alquileres no han disminuido de manera generalizada. Por el contrario, según el tenso índice IMIE de mayo de 2025, el precio promedio de la vivienda nueva y usada ha aumentado 9.9 % año, y 0.9 % en comparación con el mes anterior. Todas las áreas del territorio muestran aumentos mensuales mayores que la inflación: islas (+1.6 %), otros municipios (+1.2 %), costa mediterránea (+1.1 %) y grandes ciudades también con intenso crecimiento.

En áreas tensorias declaradas, la oferta de alquiler de alquiler ha disminuido. Las inversiones en el sector inmobiliario han sufrido una caída moderada y parte del mercado ha resultado en contratos temporales o alquileres turísticos, evitando la regulación.

Lo preocupante no es solo la efectividad de la norma, sino la ausencia de un sistema público de monitoreo serio. ¿Dónde está la agencia independiente para evaluar el impacto de esta política? ¿Quién cruza los datos entre CCAA, impuestos, mercado laboral y evolución de los precios? La ley habla de «derecho a la vivienda», pero sin datos no hay diagnóstico, y sin diagnóstico, no hay políticas públicas sostenidas.

Desde su entrada en vigor, ha habido un aumento en el litigio relacionado con los arrendamientos, el desafío de las declaraciones de áreas de tensión y reclamos por violación de los derechos patrimoniales. Muchos jueces están interpretando una regla ambigua, que continuamente se refiere a desarrollos que no existen o que se aplican de manera desigual.

A esto se agrega la persistencia de los desalojos. En el primer trimestre de 2025, se ejecutaron más de 7.300 lanzamientos judiciales en España, principalmente por incumplimiento fiscal (5,644 casos), según datos del Consejo General del Judiciario. Esta cifra apenas ha descendido con respecto al año anterior, lo que indica que las medidas legales no han podido revertir una tendencia estructural. Las ejecuciones hipotecarias han caído, pero los nuevos procedimientos debidos a la impedencia de hipotecas han aumentado en un 8,2 %, anticipando futuros desalojos.

Esta situación aumenta la inseguridad legal y sobrecarga a los tribunales, sin que el legislador haya proporcionado una resolución extrajudicial efectiva o dotación a los servicios de mediación.

La Ley de Vivienda de 2023 ha sido un poderoso gesto legislativo, pero como herramienta para la transformación social se ha demostrado, al menos hasta ahora, ineficaz o insuficiente. El problema no es solo voluntad política, sino de diseño legal, evaluación económica y realismo institucional.

Reconocer el fracaso parcial de una ley no es claudicarse, sino ejercer un derecho ciudadano a la evaluación crítica. La vivienda no está garantizada por el eslogan, sino por la seriedad técnica, la coherencia normativa y una visión a largo plazo que pone el interés general frente a las batallas ideológicas. Todavía estamos a tiempo para reformular la estrategia. Pero para esto, debe comenzar mirando los datos y no la historia.

Y, sobre todo, debemos asumir una realidad que todavía no queremos aprender: en España a menudo la ley a menudo se cumple, pero no se cumple. No por la rebelión heroica, sino para una cultura legal picaresca que ha aumentado la ley en el principio nacional, la trampa hecha. Todavía somos igualmente tercos, pero ahora uno por uno. Para nuestros gobernantes, con la cortesía del dicho, solo puedes decir: eres algo inepto.

Abel Marín Es abogado y socio de Marín y Mateo Abogados y autor del libro ‘Proteja su herencia’.