A primera vista, el IBI puede parecer un impuesto con menor incidencia que otros. Pagar entre 700 y 1.300 euros al año por una vivienda no suena tan dramático si se compara con el valor estimado de un activo cuya compra supone un desembolso de 300.000 o 400.000 euros. Sin embargo, esta intuición es engañosa, porque el IBI no es un gasto puntual o excepcional, sino un pago obligatorio que se repite cada año, durante toda la vida de la propiedad.

Desde el punto de vista económico, una vivienda funciona como cualquier otro activo de inversión. Genera un valor anual: en forma de alquiler si se alquila, o en forma de servicio residencial si el propietario vive en él y ahorra pagando un alquiler equivalente. El precio de mercado de la vivienda no aparece por arte de magia: es, básicamente, el resultado de sumar –y descontar– todos esos flujos futuros de valor.

Aquí está la clave que a menudo se pasa por alto: Cuando el Estado introduce un impuesto anual a la vivienda lo que hace es recortar ese flujo cada año. Y cuando un activo genera permanentemente menos flujo, su valor de mercado cae automáticamente. No es una cuestión ideológica, sino una regla básica de la aritmética financiera.

El pago anual del IBI reduce estructuralmente el flujo neto de renta atribuible a la propiedad de la vivienda. Así, como el valor del inmueble es el resultado de descontar estos flujos futuros a una determinada rentabilidad requerida, la existencia del impuesto se traduce necesariamente en un menor precio de equilibrio del activo.

El impacto del IBI, en la práctica

Imaginemos un piso que genera 20.000 euros al año en alquiler. En un mercado donde los inversores exigen una rentabilidad aproximada del 5%, este piso tendrá un valor de mercado cercano a los 400.000 euros. Ahora introduzcamos el IBI.

Supongamos un pago anual de 1.000 euros, que habrá que pagar cada año, sin fecha de caducidad. El flujo neto que genera la vivienda ya no es de 20.000 euros, sino de 19.000. Con la misma rentabilidad requerida del 5%, el valor de mercado del apartamento cae automáticamente a unos 380.000 euros. Resultado: un impuesto anual de 1.000 euros no «cuesta» sólo 1.000 euros al año. Se traduce, en la práctica, en unos 20.000 euros menos de valor del inmueble. Esto es lo que se conoce como capitalización del impuesto. El IBI no sólo se paga cada año: se descuenta del precio de la vivienda desde el principio.

Con los datos actuales del mercado, este efecto se puede ver claramente:

• En Madrid, el IBI medio para un apartamento típico de 70 metros cuadrados ronda los 928 euros al año. Este monto equivale aproximadamente al 4,9% del alquiler anual. Capitalizado a una rentabilidad del 5%, supone una pérdida patrimonial cercana a los 20.000 euros.
• En Barcelona el IBI anual ronda los 1.307 euroslo que representa alrededor del 6,5% del alquiler anual. En términos de valor de los activos, esto se traduce en más de 23.000 euros menos.
• En Valencia, con un IBI anual de unos 728 eurosEl impacto patrimonial del impuesto ronda los 12.500 euros.

Dicho de otra manera: cada euro de IBI anual «vale» entre 17 y 21 euros en el precio de la vivienda, en función de la rentabilidad que exija el mercado. Éste es el efecto invisible del impuesto: no sólo recauda cada año, sino que descapitaliza el parque de viviendas existente.

El coste acumulado del IBI en el tiempo

Otra forma de entender la magnitud del problema es observar cuánto IBI se paga durante la tenencia normal de una vivienda. En España, muchos propietarios conservan sus pisos durante décadas, e incluso los transmiten de padres a hijos. Así, con las cantidades actuales…

• En Madrid, un IBI de 928 euros al año supone casi 28.000 euros en 30 años y más de 46.000 euros en 50 años.
• En Barcelona, ​​con un pago medio de 1.307 euros al año, hablamos de una pérdida de valor más de 39.000 euros en 30 años o más de 65.000 euros en 50 años.
• En Valencia, con un recibo medio del IBI estimado en 728 euros al año, el efecto es cerca de 22.000 euros en 30 años y más de 36.000 euros en 50 años

Y todo ello sin tener en cuenta futuras subidas de tarifas ni revisiones catastrales. Pero, además, una parte importante de este coste ya está incorporada al precio del piso desde el primer día, porque el mercado descuenta este flujo negativo permanente a la hora de valorar el inmueble. Por tanto, el aumento del coste afecta a todo el ciclo de propiedad.

Efecto añadido sobre el valor de los activos inmobiliarios

El IBI recauda alrededor de 14.000 millones de euros al añouna cantidad que debemos empezar a interpretar como un «flujo negativo» recurrente asociado a la cepo de activos residenciales en nuestro parque inmobiliario. En este sentido, cuando un flujo anual es permanente, el mercado lo capitaliza en el precio del activo.

Así, para una rentabilidad exigida del 5%, la carga anual generada a través del IBI equivale a una reducción de valor del orden de 280.000 millones de euros (14.000/0,05). Con tasas de capitalización que oscilan entre el 4% y el 6%, el rango en el que podemos estimar el impacto del impuesto sería, aproximadamente, entre 233.000 y 350.000 millones, según tomemos como referencia el 4% o el 6%.

Esta cifra no significa que el precio «bajará mañana» en esta cantidad, sino que describe el orden de magnitud de los activos que el impuesto ya estaría deduciendo del valor del actual parque residencialfrente a un escenario en el que este impuesto no se recauda (o, en su defecto, el impuesto aplicado es menor). Asimismo, parte del efecto se refleja en los precios, mientras que otra parte puede trasladarse a los alquileres o distribuirse entre los actuales y futuros propietarios. Sin embargo, la lógica económica subyacente es la misma: un impuesto anual recurrente sobre un activo acaba incorporándose al valor del propio activo.

Naturalmente, se trata de una «cuenta servilleta», en la medida en que el parque es heterogéneo, hay viviendas ocupadas y alquiladas, el ajuste no es instantáneo y la evolución depende de elasticidades. Con todo, esta estimación sirve para demostrar que el IBI no es un impuesto menor, sino que es un impuesto con un impacto significativo que además introduce un descuento estructural sobre el valor del cepo.

Un impuesto muy caro

El IBI suele defenderse como un impuesto moderado porque su tipo es bajo en comparación con otros impuestos. Pagar tipos que no llegan al 1% puede parecer poco frente al IVA (cuyo tipo de referencia es el 21%), el Impuesto sobre Sociedades (que descuenta el 25% de los beneficios) o el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (con tipos marginales que llegan al 54%). Sin embargo, esta comparación es engañosa, ya que el IBI no grava un flujo de renta (IRPF), ni un consumo específico (IVA), ni un beneficio (Empresas), sino la mera posesión de un activo. También se aplica año tras año, independientemente de la situación económica del propietario.y sin tener en cuenta que, al momento de adquirir el inmueble, éste ya ha soportado varias cargas tributarias que, en la práctica, ascienden al 25% del precio pagado por el comprador, según cálculos del Instituto de Estudios Económicos.

Por tanto, lo que parece un pequeño impuesto acaba siendo una hipoteca fiscal invisible, que poco a poco erosiona el valor de los activos, reduce la rentabilidad del alquiler y desincentiva la inversión en vivienda. En un país con un problema estructural en el acceso a la vivienda, seguir tratando el IBI como un impuesto menor no es sólo un error analítico: es una forma segura de agravar el problema atacando sólo los síntomas.