La legislación que regula la convivencia en los edificios de viviendas en España incorpora herramientas específicas para abordar una de las situaciones que genera más conflictos Entre vecinos: morosidad en el pago de gastos comunes.

La Ley de Propiedad Horizontal, revisada por última vez en el verano 2025, dedica su artículo 21 Establecer el procedimiento que deben seguir las comunidades para reclamar deudas pendientes y solicitar medidas coercitivas a aquellos propietarios que persistan en el impago.

El texto legal se basa en el principio fundamental de que todo propietario de una vivienda o local está obligado a contribuir a los gastos generales del inmueble en la proporción que le corresponda según su cuota de participación, y cuando esta obligación no se cumpla, la comunidad podrá activar el mecanismos planificados en la norma.

Entre las consecuencias más relevantes que contempla la ley para los morosos se encuentra la suspensión del derecho a votar en las juntas de propietarios, medida que priva al deudor de participar en la toma de decisiones que afectan a la comunidad en su conjunto.

Esta privación del voto continúa mientras persista la situación de impago y representa un importante incentivo para que el vecino afectado pueda regularizar su situación, ya que de lo contrario quedará excluido de las deliberaciones y acuerdos que se adopten respecto del edificio.

La norma también permite, una vez agotadas las vías de reclamación extrajudicial, acudir al tribunales exigir el pago de las cantidades adeudadas, que pueden reclamarse incluso cuando no exceder los 2.000 euros mediante un procedimiento simplificado.

El procedimiento sancionador requiere el acuerdo de la junta de propietarios

La aplicación de estas medidas debe recordar necesariamente dentro de una junta de propietarios convocada al efecto, en la que se debatirá la situación del moroso y se adoptarán por mayoría los acuerdos correspondientes.

El primer paso es solicitar formalmente la pago al deudorpreferentemente mediante comunicación notarial o burofax, para que quede constancia fehaciente de la reclamación.

Si después de un período prudencial Si el vecino continúa sin pagar las cantidades adeudadas, la comunidad puede solicitar el embargo de sus bienes, tanto financieros como inmobiliarios, así como el acumulación de intereses de demora que legalmente corresponda.

La ley también contempla la posibilidad de hacer pública en el interior del edificio la identidad de los deudores y los términos específicos de su deuda, medida que busca presionar socialmente al moroso para regularizar su situación.

Sin embargo, esta publicidad interna deberá realizarse con la precauciones necesarias para no vulnerar la normativa de protección de datos personales, extremando el cuidado de que la información no trascienda más allá del ámbito estrictamente comunitario.

La combinación de estas medidas, que incluyen desde la privación del voto hasta la incautación de bienes mediante la publicidad de la deuda, configura un progresivo sistema de presión que busca garantizar la apoyo económico de las comunidades y evitar que el impago de unos pocos perjudique al conjunto de propietarios que cumplen puntualmente con sus obligaciones.