—¿Cuál es el problema de la vivienda en Cataluña? ¿Falta oferta, los precios son demasiado elevados, los salarios son bajos, existe un exceso de regulación o un poco de todo?

—El problema es fundamentalmente estructural. Uno de los indicadores objetivos más importantes es el esfuerzo que debe hacer una familia para pagar la vivienda. Según los últimos datos que manejo, ese esfuerzo era en 2024 alrededor de un 40% superior al de 2004, cuando estábamos en plena subida de la burbuja inmobiliaria. Nos quejábamos, con razón, de los precios de entonces, pero eran precios que una parte considerable de las familias todavía podía pagar. Incluso, durante la crisis, la morosidad hipotecaria llegó aproximadamente al 6% o al 7%. Eso significa que más del 90% de las hipotecas continuaban pagándose. A partir de la crisis financiera se asentó la idea de que no debía permitirse que las familias con pocos recursos comprasen una vivienda porque podían sobreendeudarse. La respuesta política fue dirigirlas hacia el alquiler. Yo creo que fue un error gravísimo: se envió a las familias con menos recursos a un mercado más caro, más precario y más escaso. Salvo algunos años excepcionales posteriores a la crisis, alquilar ha sido generalmente más caro que comprar. Desde mediados de la pasada década, además, se produjo una burbuja del alquiler. En ese mercado han terminado compitiendo los jóvenes, las familias de rentas medias y bajas, los inmigrantes, los divorciados, las personas desplazadas por trabajo y quienes necesitan cambiar de vivienda. Todos han sido concentrados en el mismo espacio. Es la tormenta perfecta.

—Ha mencionado que la morosidad hipotecaria durante la crisis se situó alrededor del 6% o del 7%. ¿Cómo debe interpretarse esa cifra?

—Normalmente, la tasa de morosidad hipotecaria en España se ha movido alrededor del 1,5%, el 2,5% o, en algunos momentos, el 3%. Durante la crisis llegó aproximadamente al doble, pero no fue un colapso completo del sistema. Hay que compararlo con otros países. En Irlanda la morosidad llegó a niveles próximos al 30% y en Chipre fue todavía mayor, un 50%. Eso sí es un colapso. España cometió muchos errores en el mercado hipotecario, y sobre ellos he escrito extensamente, pero no se puede construir toda la política de vivienda sobre la premisa de que la inmensa mayoría de las familias que compraron una vivienda dejaron de pagarla.

—La reforma que se tramita en Cataluña habla de limitar las «compras especulativas». ¿Existe una definición jurídica de este concepto?

—No. Ni siquiera en economía existe un criterio homogéneo sobre qué debe entenderse por especulación. En derecho, mucho menos. La propuesta acaba considerando especulativa cualquier compra que no se destine a alguna de las finalidades que la propia norma declara legítimas. El problema es que se emplea un concepto aparentemente técnico para englobar conductas muy diferentes. Comprar una vivienda para alquilarla, reservarla para un familiar, adquirirla como segunda residencia, rehabilitarla o invertir los ahorros no son necesariamente la misma actividad. Cuando el concepto no está bien delimitado, la Administración adquiere un enorme margen para decidir qué comportamiento considera aceptable y cuál no. Hoy se define de una manera y mañana puede ampliarse. Ese es uno de los principales problemas jurídicos de la propuesta.

—¿Cómo se comprobará la finalidad con la que se adquiere una vivienda?

—Las últimas normas catalanas han ido acompañadas de la creación de una estructura administrativa de supervisión, inspección y control de la vivienda. Se ha anunciado un cuerpo de un centenar de inspectores con facultades muy amplias para comprobar el uso real de los inmuebles, los arrendamientos de temporada, el alquiler de habitaciones o la residencia efectiva de las personas. El sistema exigirá verificar si quien ha comprado vive realmente en la vivienda, si la ocupa un familiar o si se está destinando a la finalidad declarada. Eso requiere una intromisión administrativa muy intensa en relaciones que hasta ahora pertenecían principalmente al ámbito privado. Además, las sanciones previstas pueden llegar hasta 1,5 millones de euros. Me parecen absolutamente desproporcionadas. No estamos hablando de indemnizar un daño concreto, sino de castigar a alguien porque ha utilizado o adquirido una vivienda con una finalidad que no gusta a la Administración. Es una lógica punitiva y, en determinados casos, puede llegar a tener un efecto confiscatorio.

—¿Qué alternativas propone para facilitar el acceso a una vivienda asequible?

—Después de 30 años trabajando en derecho hipotecario y vivienda, he llegado a una conclusión: toda política que se aleja de las aspiraciones normales de las personas acaba fracasando. La mayoría de la gente busca estabilidad residencial. Y la forma de tenencia que ofrece mayor estabilidad es la propiedad. Eso no significa obligar a todo el mundo a comprar ni negar la utilidad del alquiler. Significa que la política pública no puede construirse contra las preferencias de las personas simplemente porque la propiedad no encaje en una determinada ideología. Durante décadas, España promovió millones de viviendas protegidas en propiedad. Ese sistema permitió que muchas familias de rentas modestas accedieran a una vivienda y construyeran un patrimonio. Ahora se actúa como si facilitar la propiedad a una familia de pocos ingresos fuese en sí mismo sospechoso. La política debería diversificar las formas de tenencia. No todo tiene que ser comprar el cien por cien de una vivienda o alquilarla. Existen alternativas intermedias que permiten adaptar el coste a la capacidad económica de cada familia.

—¿A qué fórmulas intermedias se refiere?

—Fundamentalmente, a la propiedad compartida y a la propiedad temporal, que están reguladas en el derecho civil catalán. Mediante la propiedad compartida, una persona puede comprar inicialmente una parte de la vivienda. Si adquiere el 30%, paga ese 30% y es propietaria de esa parte. Posteriormente puede ir comprando nuevos porcentajes a medida que ahorra. La propiedad temporal permite adquirir una vivienda durante un determinado número de años, entre diez y noventa y nueve, pagando un precio proporcional a la duración del derecho. Durante ese periodo, el comprador es propietario a todos los efectos. Estas fórmulas reducen la entrada inicial y permiten que familias que no pueden comprar una vivienda completa accedan a la propiedad de forma gradual. No son arrendatarios: son propietarios de la parte o durante el tiempo que han adquirido.

—¿Hay ejemplos de estos casos?

—Sí. El edificio Venus, en el barrio de La Mina de San Adrián del Besós (Barcelona). Es un ejemplo muy significativo. Los propietarios de pequeñas viviendas del edificio Venus debían ser realojados porque el inmueble tenía que derribarse. Muchas de esas familias eran propietarias desde hacía generaciones y no querían convertirse en inquilinas sociales. Querían seguir siendo propietarias. El proceso estuvo bloqueado durante años porque la alternativa que se les ofrecía no respondía a esa aspiración. Finalmente se recurrió a la propiedad compartida. Se preguntó a cada familia qué porcentaje de la nueva vivienda podía pagar: unas podían adquirir el 60%, otras el 80%. Compraron ese porcentaje y una entidad pública o consorciada mantuvo el resto, con la posibilidad de que las familias fueran adquiriéndolo progresivamente. Cuando hablé con algunas de ellas, tenían perfectamente claro que querían ahorrar para comprar el siguiente 10%. Eso demuestra cómo la propiedad genera un proyecto vital: incentiva el ahorro, permite construir patrimonio y refuerza la vinculación con la vivienda y con el barrio. Este es el camino que deberíamos explorar: no reducir las opciones a comprarlo todo o alquilar, sino diversificar las formas de acceso.

—En su análisis para Som Habitatge utiliza el término «descivilización» de la propiedad. ¿Qué significa?

—Es un término provocador. Descivilización equivale, en cierto modo, a barbarización. En la tradición jurídica, la propiedad pertenece al derecho civil: es una relación entre una persona y un bien, con unas facultades definidas y unas garantías frente a terceros y frente al poder público. Lo que se está haciendo con la legislación de vivienda es sacar progresivamente la propiedad del ámbito civil y convertirla en una especie de tenencia administrativa. El propietario conserva formalmente el título, pero la Administración decide cada vez más aspectos: cuánto puede cobrar, durante cuánto tiempo debe mantener un contrato, a quién puede destinar la vivienda, cuándo puede recuperarla y, ahora, incluso con qué finalidad puede adquirirla o transmitirla. La propiedad permanece nominalmente, pero se va vaciando de contenido. Hoy se controla la renta; mañana, las enajenaciones; después puede controlarse quién debe ocupar la vivienda. Esa es la descivilización: sustituir una propiedad privada regulada por el derecho civil por una situación de tenencia condicionada permanentemente por decisiones administrativas.

—¿Cuál debería ser el papel del alquiler social?

—El alquiler social es imprescindible para las personas que realmente no pueden acceder al mercado: personas sin hogar, víctimas de violencia, enfermos crónicos sin recursos, personas muy mayores, familias en situaciones extremas o personas que salen de prisión sin ninguna red de apoyo. Ahí debe estar el Estado social. Los recursos públicos son limitados y deben concentrarse en quienes no tienen ninguna otra posibilidad. El problema aparece cuando se pretende extender la dependencia de la vivienda pública a toda la clase media. ¿Para qué debe convertirse una familia de clase media en clienta permanente de la Administración si puede acceder a un mercado normal o a fórmulas de propiedad compartida? La política pública debería ayudarla a ser autónoma, no a depender indefinidamente de un casero público.

—Viena suele citarse como ejemplo de un gran parque de vivienda social. Usted es crítico con ese modelo.

—Viena se presenta habitualmente como el modelo ideal porque una parte muy importante de la población vive en viviendas vinculadas directa o indirectamente al sector público. Pero ese sistema también tiene costes que pocas veces se explican. En primer lugar, el mercado privado restante es muy reducido y puede resultar extremadamente caro. En segundo lugar, existen largas esperas y dificultades para que las nuevas generaciones accedan a esas viviendas. En tercer lugar, un sistema en el que el poder político es también el casero de una parte mayoritaria de la población puede generar dependencia, clientelismo y riesgos de nepotismo. El mismo partido ha gobernado Viena durante aproximadamente un siglo. Cuando el poder político controla también tu vivienda, es legítimo preguntarse hasta qué punto existe una relación de dependencia electoral. Nadie quiere votar contra su casero si teme que otro gobierno pueda modificar sus condiciones. Por eso creo que no debe presentarse el modelo de Viena como una solución perfecta y trasladable sin más. Hay que estudiar todas sus consecuencias, no solo el porcentaje de vivienda social.

—Los defensores de la reforma (PSC, ERC, Comuns y la CUP) argumentan que solo se limita el uso de la vivienda de acuerdo con la función social de la propiedad. ¿Dónde está la frontera entre la función social de la vivienda y el derecho a la propiedad privada?

—Hay que empezar por una precisión: técnicamente, no es la vivienda la que tiene una función social. Es el derecho de propiedad el que está limitado por su función social. La dificultad es que la función social no tiene un límite jurídico suficientemente claro. Es un concepto que el legislador puede ir estirando. Desde mediados de la pasada década, las comunidades autónomas —con Cataluña a la cabeza, aunque no exclusivamente— han ido afectando por separado a las distintas facultades del propietario: usar, disfrutar, disponer y gravar el bien. Cada medida se presenta como una intervención pequeña. Se dice que el propietario todavía puede vender, o alquilar, o utilizar la vivienda. Pero la cuestión es qué ocurre cuando se observan conjuntamente todas las restricciones. Si se limita el precio, se prorroga forzosamente el contrato, se dificulta recuperar la vivienda, se condiciona su venta y se controla la finalidad de la compra, el contenido acumulado del derecho puede quedar profundamente reducido. Las restricciones, además, se introducen mediante normas administrativas o urbanísticas. Se sostiene que, como no son normas civiles, no modifican formalmente el derecho de propiedad. Pero materialmente sí afectan a sus facultades esenciales.

—¿Existe un pronunciamiento constitucional que avale expresamente este proceso?

—Se han interpuesto varios recursos contra la legislación estatal de vivienda, pero algunos de los preceptos que permiten este proceso de intervención no fueron impugnados directamente. Por tanto, continúan vigentes por la presunción de constitucionalidad de las leyes. Eso no significa necesariamente que el Tribunal Constitucional haya examinado su contenido y lo haya declarado conforme con la Constitución. Significa que nadie planteó adecuadamente la cuestión en esos recursos. A partir de ahí, se emplea la legislación administrativa y urbanística para intervenir en facultades que tradicionalmente pertenecían al derecho civil. Es un debate que tiene una dimensión jurídica, pero también una dimensión profundamente política.

—Aunque en la nueva norma catalana no se distingue entre propietario y gran tenedor, ¿le parece un criterio adecuado distinguir entre el propietario que tiene una o varias viviendas en propiedad, hasta cinco, por ejemplo, en Cataluña, para ser considerado un gran tenedor?

—No. Decidir que el límite son cinco viviendas, tres, dos o diez es arbitrario. No existe una razón jurídica o económica objetiva por la cual quien tiene cinco viviendas sea cualitativamente distinto de quien tiene cuatro. Además, cuando se acepta el principio de que el número de viviendas justifica retirar facultades, el umbral siempre puede reducirse. Ya lo hizo Lenin, que fijó el 20 de agosto de 1918, en un decreto la expropiación de los edificios con cinco o más apartamentos. Luego se expropiaron los de cuatro, luego los de tres y luego los de dos. Al final, se expropiaron los que tenían una casa. Y se empezaron a alquilar habitaciones. Primero se actúa contra quien tiene diez; después contra quien tiene cinco; posteriormente contra quien tiene tres o dos. El problema no es solo el número concreto, sino aceptar que la propiedad legítimamente adquirida se vuelva sospechosa por acumulación. En algunos países europeos, como en los Países Bajos, las restricciones a la adquisición de viviendas destinadas al alquiler han producido efectos inesperados. Las viviendas han terminado compradas por hogares de renta alta para uso propio. Los inquilinos de rentas medias o bajas que vivían en ellas han tenido que marcharse, los barrios han cambiado de composición social y la oferta de alquiler se ha reducido. Es otro ejemplo de una política buenista que pretende proteger a las personas con menos recursos, pero puede acabar expulsándolas.

—El Govern de Salvador Illa sostiene que el crecimiento de los alquileres se ha moderado en la región. ¿Demuestra eso que el control de rentas funciona?

—Para saberlo no basta con observar la renta media mensual. Hay que analizar el precio por metro cuadrado, el tamaño y la calidad de las viviendas que permanecen en el mercado y, sobre todo, cuánta oferta ha desaparecido. Una renta media puede bajar porque las viviendas que se alquilan son más pequeñas. En uno de los análisis que realizamos, el tamaño medio de los pisos arrendados había pasado aproximadamente de 75 a 71 metros cuadrados. Las viviendas grandes y de mejor calidad habían ido saliendo del mercado porque sus propietarios no aceptaban las condiciones del control. Al mismo tiempo, las viviendas pequeñas que antes se alquilaban por debajo del límite pueden subir hasta el máximo permitido, porque ha desaparecido buena parte de su competencia. El resultado es un mercado más reducido y de peor calidad. También comparamos la evolución de Barcelona con la de Baleares y observamos curvas relativamente parecidas pese a tener marcos regulatorios diferentes. Los precios responden a factores macroeconómicos, a la inflación, a las crisis o a cambios en la demanda. Atribuir automáticamente cualquier moderación al control de rentas es metodológicamente muy arriesgado. Y hay un dato decisivo: desde la entrada en vigor de los controles, la oferta de alquiler se ha reducido de forma muy significativa. Aunque una renta media deje de crecer durante un trimestre, de poco sirve si una persona cuyo contrato termina no encuentra ninguna vivienda disponible.

—¿El principal perjudicado por esa reducción de la oferta es precisamente el inquilino vulnerable?

—Sí. Cuando hay 100, 200 o 400 personas interesadas en cada anuncio, el propietario escoge al candidato que le ofrece más seguridad. Una persona con un empleo estable, ingresos elevados y sin cargas familiares tendrá ventaja. Las normas que conceden una protección especial a determinadas personas vulnerables pueden producir el efecto contrario al buscado. Si el propietario piensa que, ante un impago, no podrá recuperar la vivienda durante años, evitará alquilar precisamente a quien la ley pretende proteger. El control de rentas no elimina la selección. La intensifica. Y, en un mercado con muy poca oferta, los primeros excluidos suelen ser los jóvenes, las familias monoparentales, las personas con ingresos irregulares y los hogares con mayores dificultades económicas.

—¿El problema de la vivienda puede resolverse en una legislatura? ¿Los políticos deberían decir a los jóvenes que la solución tardará muchos años?

—No creo que deba plantearse como un conflicto entre generaciones. Decir que una generación anterior ha impedido deliberadamente a los jóvenes acceder a la vivienda solo genera enfrentamientos y no ayuda a entender el problema. Todas las generaciones han tenido enormes dificultades. La película ‘El 47’ recuerda a quienes tuvieron que abandonar el campo, instalarse en la periferia de las grandes ciudades y autoconstruir sus casas en barrios sin servicios. La generación de la Guerra Civil tuvo que reconstruir el país. En mi caso, como miembro de la generación X, tardé nueve años en reunir el dinero necesario para la entrada de una vivienda. Eso no significa negar las dificultades actuales. Son reales y muy graves. Pero también existen viviendas por 30.000 o 40.000 euros fuera de los centros más demandados. Hay familias con pocos recursos que compran una vivienda modesta, la rehabilitan poco a poco y construyen patrimonio. Esa propiedad les da raíces, vinculación con el barrio y estabilidad. El problema no se resuelve únicamente construyendo en los lugares más caros para satisfacer todas las expectativas de localización. También requiere movilidad, rehabilitación, aprovechamiento del parque existente y formas de propiedad adaptadas a diferentes niveles de renta.

—¿Cree que quienes promueven estas medidas quieren realmente solucionar el problema?

—No puedo juzgar sus intenciones. Conozco personalmente a algunos responsables políticos e incluso algunos han pasado por mis clases, pero no sé cuál es su intención última. Lo que sí puedo analizar son los resultados. Y el resultado de cada nueva intervención ha sido menos oferta de alquiler, menos personas accediendo a la propiedad y precios más altos. Lo he explicado en el Congreso de los Diputados mostrando gráficamente las fechas de aprobación de las distintas normas y la evolución posterior de la oferta y los precios. Cuando una política no funciona, lo razonable es detenerse, evaluarla y rectificar. Aquí se hace lo contrario: si el control no funciona, se introduce otro control; si tampoco funciona, se amplían las sanciones; y si la oferta sigue cayendo, se obliga todavía más. Hay dos posibilidades: que no entiendan los efectos, lo cual sería un problema de buena fe, o que no quieran entenderlos, lo cual sería un problema de mala fe. Pero el resultado práctico es el mismo: cada norma empeora el ecosistema de la vivienda.

—Mientras se construyen nuevas viviendas, ¿hay alguna medida capaz de aumentar la oferta a corto plazo?

—La medida más inmediata es recuperar la seguridad jurídica. Hay propietarios que sacarían viviendas al mercado si supieran que las reglas no van a cambiar constantemente. Habría que establecer un marco estable durante 10 o 20 años: que el propietario sepa cómo se actualizará la renta, cuánto durará el contrato, en qué circunstancias podrá recuperar la vivienda y qué ocurrirá ante un impago o una okupación ilegal. También debe saber que no se le someterá a nuevas restricciones cada pocos meses ni se le presentará públicamente como culpable del problema. Muchos propietarios no son grandes empresas ni profesionales inmobiliarios. Son personas mayores que poseen una o dos viviendas y tienen miedo, con razón, a un marco normativo que ha cambiado repetidamente desde 2013. La construcción de vivienda nueva también es necesaria, evidentemente, pero puede tardar ocho o diez años debido al planeamiento, la obtención de suelo y la burocracia. No existe una varita mágica. Precisamente por eso, mientras se construye, hay que recuperar parte de la oferta existente. La solución no consiste en añadir parches. Consiste en crear un entorno estable, comprensible y previsible en el que propietarios, compradores e inquilinos conozcan las reglas y puedan confiar en que no serán modificadas continuamente.