El último informe del Banco de España sobre el mercado inmobiliario debería haber reorganizado por completo el debate público sobre la vivienda en España. No lo ha hecho. Y no por falta de claridad, sino por un evidente interés político en ignorar lo que realmente dice.

El diagnóstico es incómodo porque es estructural. España no tiene un problema concreto ni un culpable concreto. Tienes un problema de suministro persistente: donde crece la población, el empleo y la actividad económica, la vivienda no llega. Llega en menos cantidad de la necesaria, tarde y no donde se necesita.

Las consecuencias son conocidas. Cuando la oferta no responde, los precios suben, el acceso se deteriora y los hogares más vulnerables quedan excluidos del mercado. No es ideología. Es economía básica.

El informe del Banco de España no deja lugar a lecturas interesadas. Apunta a una escasez de suelo definitivo, lentitud en la planificación urbana, cuellos de botella administrativos, inseguridad jurídica, falta de capacidad en el sector de la construcción y un creciente desajuste entre la creación de viviendas y la producción de nuevas viviendas. En definitiva, fallos acumulados a lo largo de años que no se corrigen con medidas aisladas o titulares efímeros.

Sin embargo, la reacción política ha sido simplificar el problema hasta dejarlo irreconocible.

Mientras el Banco de España describe un problema de oferta, El Ministerio de Vivienda ha optado por centrarse en los usos turísticos y en una figura repetida hasta la saciedad. Las supuestas 900.000 viviendas destinadas al turismo o a la inversión se han convertido en un argumento político más que en un diagnóstico económico.

Conviene recordar también que esta cifra no equivale a 900.000 apartamentos turísticos ni a 900.000 alquileres residenciales disponibles. En realidad, se trata de una agregación de distintas realidades, muchas de ellas vinculadas a usos turísticos, de inversión, de segunda residencia o de propiedades de no residentes, y especialmente concentradas en zonas costeras, islas y mercados estacionales.

La divergencia es evidente. El Banco de España señala causas estructurales. El Gobierno señala culpables. El Banco de España exige reformas profundas. El Gobierno propone restricciones inmediatas.

No es un error de lectura. Es una estrategia.

encontrar culpables

Es mucho más rentable políticamente construir un relato de buenos y malos que explicar por qué España no ha liberado suelo de manera eficiente durante años, por qué los procesos de planificación urbana pueden durar una década o por qué la inseguridad regulatoria desalienta la inversión en vivienda.

Hablar de licencias, planificación o coordinación administrativa no genera titulares. Apunta a los apartamentos turísticos, eso sí.

Sin embargo, hacer de la vivienda turística el eje del problema no la convierte en su causa principal.

España no es un mercado homogéneo. No es lo mismo el centro de Barcelona que un municipio del interior, ni es lo mismo una vivienda gestionada profesionalmente que una segunda residencia familiar o un inmueble vacío en una zona sin demanda estructural. Tampoco es lo mismo una gran capital tensionada que una zona costera, una isla o un municipio turístico donde la vivienda responde a dinámicas de estacionalidad, segunda residencia o actividad económica ligada al visitante. Mezclar diferentes realidades puede servir para construir un discurso, pero no para diseñar políticas públicas efectivas.

Además, el argumento central de la versión oficial –que limitar el uso turístico liberará viviendas y reducirá los precios– es débil. La mayoría de estas viviendas no se transformarán en alquileres residenciales. Y los datos agregados refuerzan esta conclusión: en un país que crea unas 250.000 viviendas al año, pero sólo construye unas 130.000, y donde el parque turístico ronda las 350.000 unidades, atribuir el problema a este segmento no resiste un análisis serio.

Tampoco hay que olvidar que una parte de esta oferta proviene de pequeños propietarios que no operan como grandes propietarios ni como profesionales del alojamiento, sino que obtienen ingresos complementarios a partir de patrimonio familiar, segundas viviendas o viviendas de uso ocasional. Tratar todas estas realidades como si fueran la misma maleta disponible para alquiler permanente es una simplificación interesada.

El comportamiento reciente del mercado lo confirma. Aunque el número de viviendas turísticas ha disminuido de aproximadamente 400.000 en 2024 a aproximadamente 355.000 en 2025, el acceso a la vivienda no ha mejorado. Al contrario, ha empeorado. La razón es sencilla: Restringir un uso no crea nueva oferta residencial.

Y sin nueva oferta, el problema persiste.

El peligro de esta insistencia no es sólo su ineficacia, sino sus efectos colaterales: más inseguridad jurídica, menos inversión, desconfianza en el mercado, penalización a los propietarios modestos y desplazamiento de la actividad hacia fórmulas menos transparentes.

A esto se suma un posible impacto en la competitividad turística, un sector clave para la economía española, que podría verse afectado si se reduce la oferta de alojamiento sin alternativas suficientes. Nada de esto aparece en la historia simplificada, porque no encaja en ella.

La cuestión no es si la vivienda turística debe regularse -debe hacerse con criterios claros y proporcionados-, sino si puede seguir utilizándose como comodín político para evitar un debate más exigente.

Porque el verdadero diagnóstico está sobre la mesa. Y no es nuevo.

Incrementar la oferta de vivienda en España requiere medidas concretas: liberar suelo, agilizar la planificación, reducir los plazos administrativos, garantizar la seguridad jurídica, fomentar la construcción y rehabilitación y adaptar las políticas a la realidad de cada territorio. En resumen, requiere formular políticas públicas en lugar de políticas narrativas.

El Banco de España ha cumplido su función: describir el problema. Ahora le toca al Gobierno decidir si quiere abordarlo o seguir buscando culpables.

La vivienda es demasiado importante para convertirla en un juego de chivos expiatorios. Pero también demasiado complejo para resolverlo sin asumir responsabilidades.