Empresas e inversores retoman su interés por el 22@
La venta de la sede de la tecnológica estadounidense CrowdStrike en el número 122 de la calle Llull y el traspasado de la torre Diagonal Mar, ‘cuartel general’ de SAP, ambos edificios en el 22@, han sido la evidencia —o pica en Flandes— de una tendencia cada vez más marcada: empresas a inversores inmobiliarios han recuperado su interés por las oficinas en el distrito tecnológico de Barcelona, que aún registra una gran desocupación en sus edificios derivada de la ‘sobreconstrucción’ en los últimos años de más espacios de trabajo de los necesarios, al contrario de lo que ocurre en la vivienda, donde la demanda es claramente superior a la oferta disponible.
[–>[–>[–>«Las empresas han vuelto a alquilar y el mercado de inversión (compra de edificios) está volviendo. Todos los indicadores están en verde, pero aún falta que crezca la confianza para que los inversores se lancen del todo. El mercado de oficinas necesita al 22@», resume Benjamín Gómez, director del departamento de Capital Markets de Oficinas de BNP Paribas Real Estate, rama de consultoría inmobiliaria integrada dentro de la entidad financiera francesa que ha asesorado más de 20 operaciones en este barrio en los últimos años, ventas de suelo y proyectos llave en mano.
[–> [–>[–>El 22@ es el distrito barcelonés surgido en los 2000 de la transformación del antiguo barrio industrial de Poblenou. Esta operación de regeneración urbana se tradujo en un nueva zona muy enfocada en alojar las sedes de tecnológicas internacionales. Precisamente, la alta demanda de espacios provocó que muchos inversores se lanzasen a construir sus propios edificios. Sin embargo, esto generó el fenómeno contrario, un fenómeno de sobreoferta, que se ha traducido en que que algunos edificios nuevos estén dentro completamente vacíos. A cierre de 2025, la disponibilidad, la superficie sin inquilinos, se situaba en el entorno del 24%, aunque diferenciada dependiendo la subzona. «Es del 47% en la zona más al norte de la avenida Diagonal y de apenas el 15% en la zona sur, históricamente la favorita por su cercanía a la playa, su mejor conectividad y cercanía del centro de la ciudad», matiza Gómez.
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De acuerdo a los datos de BNP Paribas Real Estate, hay aproximadamente medio millón de metros cuadrados que hoy no tienen inquilino —a los que hay que sumar otros 40.000 metros en edificios que prevén terminar sus obras en 2026—, mientras, en contraposición, en todo el año 2025 se firmó el alquiler de 129.000 metros cuadrados, segunda mejor cifra desde 2019. Esto arroja que al menos se tardarán dos o tres años en alcanzar niveles de desocupación sanos, entre el 9% y el 11%, que Benjamín Gómez aspira a alcanzar ya en la zona sur durante este mismo ejercicio.
[–>[–>[–>Este positivismo se basa en parte en el cambio de tendencia y es que varias empresas han anunciado que se mudarán al barrio. Por ejemplo, la plataforma de recursos humanos para pymes Factorial situará su nueva sede de 8.000 metros cuadrados en el distrito o la farmacéutica Sanofi estaría estudiando implantar un hub de 15.000 metros cuadrados en el 22@, según Idealista. No solo empresas, ya que el Ayuntamiento y la Diputación de Barcelona también han cerrado varias contrataciones de espacios en los últimos meses, incluso instituciones educativas, como la Universidad de Hong Kong, que ha comprado su propio edificio.
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Regreso de las grandes transacciones en el 22@
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La realidad es que en los últimos meses el mercado de oficinas de Barcelona ha cogido cierto dinamismo al calor de varias ‘megaoperaciones’. La venta de Blackstone por 210 millones de euros de la sede de Planeta a Pontegadea, brazo inversor de Amancio Ortega, o las compras de InmoCaixa, de la Fundación de La Caixa, del edificio Estel por 385 millones y de la sede de Novartis por 80 millones han vuelto a poner a la capital catalana en el radar de los grandes inversores. La realidad es que el 22@ ha tenido ya sus primeras operaciones: la reciente venta del fondo Union Investments de la torre Diagonal Mar por 90 millones a Retamar, ‘family office’ de la familia Vidal, la desinversión de Conren Tramway de la sede de CrowdStrike por 35 millones a un inversor privado o el traspaso de la aseguradora Zúrich del edificio Salvany, antaño alquilado a la Generalitat, por 18 millones.
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[–>A pesar de esto, Benjamín Gómez rebaja expectativas e insiste en que es lo «normal» es que primero mejore el mercado de alquiler antes del de inversión. El director de Capital Markets de Oficinas de BNP Paribas Real Estate detalla que los inversores más activos en este tipo de mercado son los de valor añadido (value add en el argot), con rentabilidades objetivas de doble dígito, pero que aún no ha llegado el momento de que desembarquen capitales ‘core’, aquellos que buscan un retorno —y asumir un riesgo— muy bajo. «No estamos en un momento de mercado equiparable al de 2021 o 2022 (antes de la subida de los tipos de interés). Habrá que esperar, pero el institucional no tardará en volver, incluso el alemán», añade el consultor.
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