Las subidas de los tipos oficiales del BCE en 2022 liquidaron los préstamos para vivienda más baratos de la historia en la gran mayoría de países, España incluida, donde los intereses fijos se vieron en el 1%. A partir de mediados de ese año, el tipo medio de estos préstamos inició un ascenso acelerado a un ritmo casi idéntico en toda la zona del euro. Las diferencias empezaron a verse en la fase de desescalada, cuando la institución monetaria empezó a bajar tipos en 2024.

Desde entonces, los precios de las hipotecas han caído más rápidamente en España que en Europa y el punto de inflexión se produjo hace unos meses cuando el BCE y el mercado empezaron a apuntar a un suelo del 2%. Allí los caminos comenzaron a separarse en lo que ofrecían los bancos en cada país.

En enero de 2025, el tipo hipotecario medio en la eurozona cayó al 3,14%, que es el suelo del ciclo actual. A partir de ahí se han ido viendo incrementos en estos meses hasta alcanzar el 3,32% en septiembre. Algo parecido ha ocurrido en Alemania, pasando del 3,52% al 3,74% actual; lo mismo en Italia, pasando del 3,11% al 3,28%. En Francia, todo se ha estancado este año, en torno al 3%.

En España, sin embargo, ha sucedido algo diferente. Nuestro país ya partía a principios de año como el segundo con hipotecas más baratas, pero aunque en enero el tipo medio era del 2,89%, ahora se sitúa en el 2,66%. La tendencia ha seguido siendo descendente hasta los dos últimos meses, en los que se ha observado un estancamiento. Pero, en cualquier caso, esto ha provocado una diferencia cada vez mayor entre el precio que ofrecen los bancos en España respecto al resto de la zona euro.

mercado irracional

Esto se debe a la política comercial de los bancos y las dinámicas competitivas que se dan en cada país. En la eurozona, las perspectivas sugieren que los bancos seguirán encareciendo los préstamos hipotecarios siguiendo la línea de que el BCE no parece que vaya a bajar más los tipos por ahora. En España, el banco vive otra situación con posiciones diferentes.

Algunas de las principales entidades españolas, como Banco Santander y Bankinter, han señalado en las últimas semanas que el mercado hipotecario en nuestro país no está siendo racional ya que se ofrecen tipos de interés incluso por debajo del 2%, que es el tipo oficial del precio del dinero. Eso no entra en la mente de una parte del sector en España como factible ya que, dicen, no es rentable. Otros como BBVA también se han centrado en esta situación.

La realidad es que la agresiva política comercial de algunos bancos para hacer crecer las hipotecas es lo que ha provocado que las hipotecas en España se mantengan baratas y no suban. Y ahí es donde tienen una disputa en el sector y por la que algunos de los principales bancos han dicho que no van a entrar en una guerra de precios. En estos casos, no quieren verse atados con hipotecas a precios que pueden ser muy difíciles de rentabilizar en el futuro.

Fuentes financieras indican, sin embargo, que Esta irracionalidad del mercado hipotecario nacional está cerca de corregirse y que en los próximos meses será muy difícil encontrar esos préstamos al 2% o menos. Aunque, en cualquier caso, la decisión final estará en la política comercial de cada una de las entidades ya que mientras los tipos del BCE y el Euribor se mantengan en la actual fase de estancamiento, todavía puede haber bancos que opten por seguir siendo agresivos en sus ofertas.

Así, el objetivo de las entidades es converger cada vez más con los precios que se ofrecen en Europa en estos momentos, aunque el sector en los últimos tiempos había aprovechado que en nuestro país se encontraban entre las hipotecas más baratas del Viejo Continente. Además, como señalan fuentes financieras, los bancos creen que hay suficiente demanda para que cada uno pueda apuntar al nicho de negocio que más les interesa, es decir, con la demanda de hipotecas creciendo no todos tienen que luchar por el mismo tipo de clientes.