el tasador tecnitasa pronostica un incremento aproximado del 10% en vivienda de obra nueva y del 8% en vivienda de segunda mano, «como consecuencia del persistente desequilibrio entre una oferta muy limitada -en torno a 100.000 viviendas nuevas al año- y una demanda claramente superior, impulsada por la creación de nuevas viviendas y la inmigración», apunta. José María Basáñez, presidente del Grupo Tecnitasa y presidente de Atasa (Asociación Profesional de Empresas Tasadoras).

Basáñez sostiene que hoy no hay señales de caídas de precios en el corto plazo. Dice que es más bien «al contrario» por la falta de promoción de nuevo hogara la fuerte presión demográfica, a la creciente demanda exterior y a la ausencia de exceso de oferta o de endeudamiento excesivo. «Mientras estos elementos se mantengan, es difícil que se produzcan correcciones de precios significativas», afirma.

Preocupa especialmente la poca novedad que llega al mercado, que en 2026 seguirá siendo «insuficiente» a ojos de los promotores. Según la patronal del sector APCSEspañaDurante el próximo año el ritmo de construcción estará en línea con el de 2025, aunque podría haber algún ligero aumento. «Hasta que resolvamos los obstáculos restantes, seguiremos desacelerando». Según la asociación, entre los desafíos a los que se enfrenta Batir para mejorar el acceso a la vivienda. Están «la falta de suelo definitivo y mano de obra cualificada para el relevo generacional en la construcción; «la necesidad de recuperar la seguridad jurídica y dejar de regular penalizando y obstaculizando la actividad de promoción de la construcción, así como agilizar la concesión de licencias y otros trámites administrativos y dotar de mayor financiación a las políticas de vivienda».

El Gobierno tiene puestas sus esperanzas en este último, que en 2026 pondrá en marcha una nueva Plan Estatal de Vivienda (con una financiación de 7.000 millones para los próximos cinco años) y espera que la nueva empresa pública de vivienda, denominada Casa 47 (así ha pasado a llamarse Sepes)Incorpora miles de casas, la mayoría procedentes de Sareb. Pero el problema de la vivienda necesita mucho más por parte del público. Consuelo Villanueva, directora de Instituciones de Sociedad de TasaciónDestaca que es fundamental «reducir la incertidumbre regulatoria, promover la colaboración público-privada y acelerar la disponibilidad de suelo finalizado», como medidas «que podrían favorecer un aumento de la oferta, especialmente en el segmento asequible».

Los tasadores también prevén subidas de precios para los próximos meses, «aunque con subidas más moderadas que las observadas este año». Según Villanueva, esto se debe a que el mercado residencial se encuentra en una fase marcada por una demanda que se mantiene sólida, «pero que empieza a verse limitada en términos de accesibilidad», especialmente en las grandes ciudades y áreas metropolitanas. «Este contexto anticipa un escenario de continuidad en la evolución de los precios con tendencia a una mayor estabilización en aquellos mercados que ya acumulan fuertes subidas», afirma el experto.

Más barato fuera de las capitales

En este sentido, Villanueva señala que en las grandes capitales y en los mercados más tensionados, como Madrid y Barcelona, ​​los precios se mantendrán en niveles elevados, «con una trayectoria alcista más limitada, pero sin signos claros de corrección en el corto plazo». Fuera de esos territorios habrá opciones más asequibles para los compradores. Villanueva destaca que en las ciudades medias, zonas periféricas bien comunicadas «y determinados mercados del interior peninsular» ya están siendo capaces de absorber parte de la demanda «con niveles de precios más contenidos». También señala otras opciones como la compra de vivienda usada que requiera rehabilitación como alternativa a la obra nueva, aunque son activos que están «condicionados por la necesidad de inversión adicional».

José María Basáñez

«Mientras haya poca producción de viviendas y una fuerte presión demográfica, no habrá correcciones de precios»

María Matos

«Después de tres años consecutivos de récords históricos de alquiler, el mercado podría estar cerca de su techo en las zonas más tensionadas»

Consuelo Villanueva

«Los precios más contenidos serán en las ciudades medias, zonas periféricas bien comunicadas y determinados mercados del interior peninsular»

APCSEspaña

La asociación que preside Xavier Vilajoana prevé que la producción de viviendas seguirá ralentizándose, «mientras no se resuelvan los cuellos de botella».

Basáñez de Tecnitasa también destaca que la Las opciones más asequibles se concentran en zonas con menor presión de la demanda, «principalmente en el interior peninsular y en zonas que siguen perdiendo población, así como en municipios periféricos de las grandes ciudades bien comunicadas pero fuera de los centros más tensionados». En cuanto a las tipologías, el tasador también señala la vivienda de segunda mano como la opción más económica, «especialmente fuera de las grandes áreas metropolitanas y zonas costeras más demandadas por los compradores extranjeros».

A pesar de las tensiones de precios, la demanda es casi tan activa como en la época dorada del ladrillo. Sin ir más lejos, el año que finaliza pretende cerrar con el mayor número de operaciones registradas desde 2007 (entre enero y octubre se han firmado 601.543 compraventas, según el INE). María Matos, director de estudios FotocasaSeñala como factor clave en ello la desescalada de los tipos de interés, que ha servido para reactivar la «presión compradora». El experto destaca que la relajación financiera «ha devuelto al mercado al 21% de los que tenían paralizada su búsqueda» y a ello se suma el máximo histórico del peso del comprador extranjero (15% del total de las compras) y que la inversión en vivienda «ha duplicado su presencia en sólo dos años, situándose en el 10%».

Los arrendamientos podrían alcanzar su punto máximo

Para quienes tampoco hay grandes esperanzas, es para los inquilinos, quienes Tendrán que hacer frente a alquileres más caros en un año que estará marcado por ‘la gran revisión’ por la caducidad de los más de 300.000 contratos de alquiler que se firmaron tras lo peor de la COVID-19. Pese a ello, Matos de Fotocasa señala que se empiezan a ver «incipientes signos» de cambio después de dos años en los que los arrendamientos han aumentado su valor un 25%. «En noviembre hemos registrado la subida más moderada del año (7,4%) y, por primera vez en siete meses, los alquileres abandonan subidas de dos dígitos. Es un dato relevante porque apunta a un posible punto de inflexión, aunque todavía es frágil y muy desigual según el territorio», detalla.

Para el portavoz de Fotocasa, ahora mismo hay dos velocidades en el mercado dependiendo del territorio. «Las comunidades con mayor dinamismo económico y mayor presión de la demanda, que hasta ahora lideraban las subidas, empiezan a moderar su crecimiento, mientras que las regiones con menos tensión siguen registrando subidas muy intensas». Pone como ejemplo la Comunidad de Madrid, que en noviembre de 2025 registró una «ligera bajada» de los precios del alquiler por primera vez en 45 meses. «Esto sugiere que, después de tres años consecutivos de récords históricos, la el mercado podría estar cerca de su techo en las zonas más tensionadas, aunque todavía no hablamos de una corrección generalizada. Por su parte, Basáñez de Tecnitasa Estima que los incrementos de los alquileres podrían rondar el 12%, «debido a la fuerte presión de la demanda y la contracción de la oferta».

Para mejorar el acceso al mercado del alquiler, el director de estudios de Fotocasa aboga por promover colaboración publico-privadalo que «permitiría acelerar la promoción de vivienda en alquiler, aunando recursos públicos y capacidad de ejecución privada» y también pide impulsar la rehabilitación y cesión de viviendas vacías para «movilizar el stock existente y mejorar la calidad del parque residencial». A estas dos peticiones añade la de mejorar el transporte público en las áreas metropolitanas, lo que podría ayudar a ampliar «el acceso a la vivienda en zonas bien comunicadas, reduciendo la presión sobre los mercados más tensionados».