¿Una ganga? Las de la venta de Millenium, el mayor propietario cotizado de hoteles de cinco estrellas
El valor real de la socimi hotelera Millenium Hospitality, ahora renombrada como Hotei Properties, es una de las grandes incógnitas que hay en el mercado, más después de que su principal accionista, el fondo norteamericano Castlelake, con el 49,72% del capital, haya confirmado en un hecho relevante enviado a BME Growth que está manteniendo negociaciones en exclusiva con la cotizada emiratí Abu Dhabi National Hotels para el lanzamiento de una oferta pública de adquisición (OPA) por el 100% de la compañía, operación adelantada en exclusiva por EL PERIÓDICO el pasado viernes.
[–>[–>[–>La cartera de activos de Millenium, conformada exclusivamente por complejos de cinco estrellas, suma nueve hoteles, siete de ellos operativos y dos de ellos aún en construcción. El valor estimado de estos, es de 557,3 millones de euros, de acuerdo a la tasación elaborada a 30 de junio y restado del cómputo el hotel Fairmont La Hacienda, vendido por en julio por 170 millones de euros. Descontada la deuda asociada a estos activos, el precio estimado de estos inmuebles es de 394,51 millones de euros, equivalente a 3,40 euros por acción (restado del NTA de 4,96 euros por título, 1,559 euros del dividendo ordinario y el extraordinario por la enajenación).
[–> [–>[–>Este valor inmobiliario es muy superior al del precio de cotización de los títulos de la hotelera, que hasta la publicación de las negociaciones era de 2,44 euros por acción, aproximadamente con un 28% de descuento sobre el valor de sus activos restada su deuda, que se traduce en una capitalización de 282,11 millones de euros. En las últimas dos jornadas, el precio en bolsa se ha disparado cerca de un 11,5%, hasta los 2,78 euros y un valor de compañía de 322,57 millones, todavía por debajo de los activos. En los últimos años, las OPA que ha vivido el inmobiliario patrio han sido todas a precios inferiores al valor neto de los activos. Así Lar España (actual HLRE) fue adquirida por Hines y Grupo Lar con un descuento cercano al 19% y JSS se hizo con Árima con una rebaja próxima al 24%.
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Una venta temprana
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La venta de la actual Hotei Properties —de acuerdo a las fuentes de mercado consultadas— se produce en un momento temprano del ciclo de inversión, pero denota las prisas que tiene Castlelake de deshacer sus inversiones en España, después de haber completado este mismo lunes la venta ‘a derribo’ de sus acciones en Aedas Homes, promotora de la que controlaba el 79% del capital, por la que recibió 736,73 millones de euros, un precio por debajo del valor de valor en bolsa de la compañía, que pasó de cotizar incluso por encima de los 30 euros por acción al calor la potencial OPA, operación que finalmente se realizó a 24,485 euros (21,335 euros una vez descontado un dividendo que repartió la empresa).
[–>[–>[–>Desde un punto de vista de fondo de inversión, al contrario de lo que pasó en Aedas, donde Castlelake llevaba invertido diez años, en Millenium apenas habían pasado cuatro desde su irrupción, cuando el ciclo de estos fondos de ‘private equity’ puede oscilar de entre cinco y siete años. La gestora con sede en Mineápolis irrumpió en el capital de la hotelera fundada por Javier Illán en una ampliación de capital lanzada en 2021, que valoró entonces la socimi en 4 euros por acción. Desde su desembarco, completado entre julio de 2021 y mayo de 2022, Castlelake ha obtenido un ‘pay out’ de 1,559 euros, correspondiente a los dos dividendos antes mencionados, que sitúa su ‘break even’ (punto de equilibrio a partir del cual tendría pérdidas) en alrededor de 2,44 euros por acción, unos 140,76 millones de euros atendiendo a su participación, importe que no aflora unas importantes plusvalías actuales.
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Potencial de recorrido de valor en los activos
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Desde el ángulo inmobiliario la venta también es temprana, ya que el recorrido de valor en los activos aún es grande. Solamente dos hoteles, los Radisson de Sevilla y Bilbao, están estabilizados. ¿Qué significa esto? Que ya disponen de un historial que permite asegurar que el nivel de ocupación e ingresos es sostenible y que se espera que se mantenga estable a largo plazo. Es en este punto donde puede alcanzarse una mayor valoración, ya que el potencial comprador adquiere un activo que le va a otorgar un determinado retorno.
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[–>Por contra, los otros siete hoteles de Millenium no han alcanzado este punto. Dos de ellos, un hotel Nomede y otro Nobu, ambos en Madrid, están aún en fase de construcción y no han abierto sus puertas, lo que penaliza directamente a su valoración. Esta merma se produce en inmuebles en una de las plazas, la capital, que más apetito despierta entre los grandes inversores y donde rara vez salen al mercado complejos de cinco estrellas. Los siete inmuebles estantes están en fase de ‘ramp up’, la anterior a poder considerarse estabilizado, hecho que también exige un descuento en la tasación, ya que existen dudas de si efectivamente se alcanzará la valoración potencial una vez estabilizado.
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Por otro lado, más allá de los posibles ‘penalties’ en la valoración fruto de la fase de maduración de los activos, que se podría haber completado en alrededor de un año, el hecho de vender la socimi completa como un todo también va contra la línea de flotación de la contraprestación a recibir por parte de los accionistas. Las mismas fuentes insisten que el capital que se podría recibir realizando desinversiones individuales de cada uno de los activos y la posterior liquidación de la sociedad sería superior —en un plazo más largo—, opción que sigue encima de la mesa en caso de fracaso de la OPA de Abu Dhabi National Hotels, a priori encarrilada.
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