Mucha gente no contrata hipotecas en un momento favorable, es decir, cuando están más baratas. Es normal, la necesidad vital de comprar una casa en la que construir nuestro futuro muchas veces no se corresponde con el contexto económico más ventajoso. Pero eso no significa que, una vez adquirido el inmueble y constituido el préstamo hipotecario, el usuario deba permanecer atado a un producto costoso al que estaba ligado como requisito ineludible para obtener la vivienda que deseaba.

Para ello existe la subrogación hipotecaria, un proceso por el que los usuarios cambian de banco de préstamo hipotecario para obtener mejores condiciones, intereses generalmente más baratos, aunque también pueden obtener plazos más largos (lo que se traduce en cuotas más asequibles), menos productos vinculados o pasar de un tipo de producto a otro, por ejemplo, de una hipoteca variable a una fija.

La subrogación hipotecaria suele ser interesante en momentos como el que vivimos, en el que los tipos de interés han bajado y el Euribor, de momento, se mantiene en niveles bastante moderados. Sin embargo, este contexto favorable está empezando a cambiar, según diversos informes y analistas, por lo que es posible que esté a punto de pasar el penúltimo tren de quienes quieren cambiar de banco para su préstamo hipotecario.

Los mejores bancos para la suborganización hipotecaria.

Hipotecas fijas

Hipotecas variables

Las hipotecas en 2026, al alza

Durante el año 2025, las hipotecas se abarataron considerablemente gracias a que el Banco Central Europeo (BCE) emprendió siete reducciones sucesivas de sus tipos de interés entre junio de 2024 y el mismo mes de 2025, algo que se tradujo en una caída considerable del Euribor. Este indicador, el Euribor, es el que utilizan los bancos europeos para determinar el precio de sus préstamos hipotecarios, por lo que esta caída empezó a trasladarse paulatinamente al precio de las hipotecas.

Esta circunstancia ha hecho que pedir hipotecas en 2025 sea especialmente ventajoso para el bolsillo de los ciudadanos, con intereses que han bajado hasta el 2% TAE en algunos casos, frente al 5% TAE que superaban hace apenas dos años, según datos de varios comparadores de productos financieros. 2026, en cambio, ha comenzado con un ligero repunte que dificulta la obtención de precios tan competitivos, aunque todavía es posible obtener en torno al 2,5-3% TAE.

El problema es que este ligero repunte es sólo el comienzo de una tendencia, según los expertos, que conducirá a un aumento progresivo del precio de las hipotecas en 2026. Y en este caso el principal motivo de este aumento de los intereses no tiene nada que ver con el BCE, como ocurrió en 2022 y 2023, sino que se encuentra en la situación actual del mercado inmobiliario, con una inflación creciente.

La subida del precio de la vivienda hace que cada vez sea más necesario pedir más financiación a los bancos para comprar una casa. De esta forma, las entidades disponen del mismo capital para menos hipotecas, lo que provoca que la oferta se reduzca mientras la demanda aumenta. Por tanto, cuanto menor es la oferta y mayor la demanda, los precios suben.

Además, el especial dinamismo que está experimentando el mercado inmobiliario hace que los bancos no necesiten ser agresivos con sus ofertas para captar clientes: hay tal demanda que agotan sus presupuestos para estos productos sin esfuerzo. En estas circunstancias, pueden permitirse subir el precio de las hipotecas para obtener más beneficios sin correr el riesgo de vender menos.

La situación del mercado inmobiliario, por tanto, está presionando los precios de las hipotecas, y es lo que está empezando a empujarlos al alza. Y como parece que esta situación no va a cambiar a medio plazo, los expertos consideran que provocará que los tipos de interés de los préstamos hipotecarios sigan subiendo a lo largo de 2026 a pesar de que el BCE mantenga sus tipos en los niveles actuales hasta 2027.

Por tanto, quienes deseen subrogar su hipoteca probablemente se encuentren ante el penúltimo tren para hacerlo si no quieren esperar varios años más para ahorrar dinero. Porque la subrogación consiste básicamente en contratar un nuevo préstamo hipotecario que paga el anterior, por lo que los precios de la hipoteca en ese momento son decisivos para que el cambio sea realmente beneficioso.

¿Cómo es el proceso de subrogación de una hipoteca?

El proceso para cambiar el préstamo hipotecario bancario es sencillo y lo más importante que tiene que hacer el usuario es asegurarse de que las condiciones ofrecidas son realmente las que aparecen en el contrato, para evitar futuras sorpresas y que la subrogación de la hipoteca sea realmente beneficiosa.

Una vez que el usuario ha decidido una nueva hipoteca a subrogar, la entidad con la que se va a contratar el nuevo préstamo hipotecario se encarga de todo el proceso. El usuario sólo debe firmar los documentos y realizar los trámites solicitados.

Durante el proceso de subrogación de una hipoteca, es posible que el banco con el que se obtiene el préstamo, del que el cliente quiere cambiar, haga una contraoferta para intentar fidelizar al usuario. En este caso, la entidad ofrecerá una novación hipotecaria: modificar las condiciones sin cambiar de banco. Es posible que resulte ventajoso para el interesado aunque no sea tan barato como el de la nueva entidad por el ahorro en trámites y algunas comisiones, como la amortización anticipada.

En el caso de que el usuario continúe con la subrogación de la hipoteca, lo que hará será contratar un nuevo préstamo hipotecario con el que saldar por completo la deuda que tiene con la antigua entidad y pagar la comisión por amortización anticipada.

Normalmente, la subrogación de hipoteca resulta beneficiosa para el cliente cuando sus intereses bajan al menos un 2%. Por ejemplo, del 4,5% TAE al 2,5% TAE. Otro caso en el que también resulta ventajoso es cuando se quiere pasar de una hipoteca variable a una fija para tener una mayor estabilidad a largo plazo, aunque no sea inmediatamente más favorable económicamente.